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Conseils pour votre projet immobilier en Suisse

Acheter une propriété commerciale pour la convertir en habitation

La propriété commerciale désigne tout type de bâtiment utilisé ou ayant été utilisé à des fins commerciales, qu’il s’agisse de bureaux ou d’usines.

Les conversions de propriétés commerciales à des fins résidentielles sont populaires auprès des autorités centrales et locales, en particulier lorsque la propriété est vacante depuis un certain temps : elles sont actuellement moins susceptibles d’être confrontées à des obstacles liés aux permis de construire que d’autres types de conversion.

Ces types de conversions offrent aux promoteurs des possibilités intéressantes de créer un nombre beaucoup plus important d’unités résidentielles en raison de la taille des bâtiments concernés.

Une usine désaffectée achetée pour 1,25 million CHF pourrait potentiellement être transformée en 10 appartements résidentiels d’une valeur de 600 000 CHF chacun.

Le plus grand nombre d’unités offre également une plus grande sécurité pour les prêteurs, et une opportunité d’obtenir des financements plus abordables.

Financement structuré du développement de 43 millions de CHF sterling pour la conversion d’un entrepôt dans l’est de Londres

Il s’agit d’un projet ambitieux qui consiste à créer un bâtiment de six étages avec 25 000 mètres carrés d’espace de bureaux et 31 appartements dont le prix varie entre 500 000 et 1,5 million de CHF.

Le financement d’un projet de cette taille est nécessairement complexe, et comme les promoteurs approchaient de la fin de leur prêt initial, ils avaient besoin d’une injection de 2,3 millions de CHF supplémentaires pour achever le projet et éviter des taux d’intérêt de défaut punitifs.

Le financement de sortie convenu était considérablement moins cher que leur prêt actuel, et le taux serait réduit à l’achèvement du projet et à nouveau après les ventes.

 

Construire une résidence secondaire ou des locaux commerciaux sur votre propriété

Si vous avez l’espace disponible, vous pouvez peut-être construire une propriété supplémentaire sur votre propre terrain – soit une autre résidence, soit un bureau ou un local commercial.

La subdivision ne devrait pas réduire de manière significative la valeur de votre maison existante si vous avez un jardin plus grand que la moyenne (en règle générale, environ trois fois la taille de votre maison).

Les grands avantages de ce type d’aménagement :

Vous pouvez économiser jusqu’à 100 000 CHF ou plus sur le coût d’achat du terrain : de l’argent que vous pouvez consacrer à l’aménagement.

Vous pouvez éviter certains des coûts de raccordement des services à la deuxième propriété : les sociétés de services publics n’auront pas besoin de creuser des routes pour accéder aux conduites d’eau et de gaz.

La viabilité dépend évidemment de l’obtention du permis de construire.

Et prenez conseil auprès d’un avocat expérimenté en matière d’immobilier au sujet de toute clause restrictive existante sur votre maison.

 

Opportunités de développement immobilier

Acheter un terrain pour faire un développement complet

C’est la cible privilégiée de tous les promoteurs immobiliers : un terrain vacant qui pourrait accueillir un petit immeuble d’appartements ou quelques maisons de standing, avec un potentiel de rentabilité intéressant.

Pour un promoteur débutant – et pour le prêteur qui examine sa demande – il s’agit d’un premier projet ambitieux. Les gains potentiels reflètent le risque plus élevé pour les deux parties.

En cochant les cases des critères clés, votre projet pourra voir le jour au lieu de croupir derrière une palissade pendant des années.

La peau dans le jeu : il ne suffit pas d’avoir identifié une opportunité et d’attendre d’un prêteur qu’il supporte tous les risques – il attendra de vous que vous mettiez de l’argent de votre côté.

Il peut être possible d’emprunter 100 % des coûts de construction si vous êtes déjà propriétaire du terrain.

Le facteur clé sera le ratio prêt/valeur (LTV) requis sur la valeur brute de développement (GDV) prévue.

La plupart des prêteurs envisagent un ratio prêt/valeur maximal de 65 % pour un promoteur débutant – parfois plus si tout est en votre faveur.

 

Pour en savoir plus, voir : http://rencontres-suisse.com/questions-reponses-taux-hypothecaire

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